JURISPRUDENCE

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

CONSTRUCTION

Les constructions irrégulières

MASTER 2 DROIT DE L’IMMOBILIER
2021-2022

JURISPRUDENCE DE LA COUR D’APPEL DE MONTPELLIER EN DROIT DE LA CONSTRUCTION
2E semestre 2021

Réalisé par Mylène Astezan, Carla Cascio, Mathilde Chatelain, Bettie Hellgren, Christopher Majurel, Victor Pélissier, étudiants du Master 2 Droit de l’immobilier – Promotion 2021-2022

• Action en démolition :

Il est rappelé que l’article L.480-13 du code de l’urbanisme, qui prévoit qu’une action en démolition ou en dommages et intérêts vis-à-vis d’une construction conforme avec le permis de construire ne peut être intentée que si au préalable l’autorisation d’urbanisme a été annulée ou si son illégalité a été constatée, n’est pas applicable dans le cas où la construction ne respecte pas les prescriptions du permis.

• Droit d’agir :

Le maire doit produire une délibération de son conseil municipal l’habilitant à agir en justice à l’encontre d’un propriétaire ayant procédé à la pose de panneaux photovoltaïques et à l’extension de sa construction malgré le rejet des demandes préalable et de permis de construire.

Construction et troubles anormaux du voisinage

MASTER 2 DROIT DE L’IMMOBILIER
2021-2022

JURISPRUDENCE DE LA COUR D’APPEL DE MONTPELLIER EN DROIT DE LA CONSTRUCTION
2E semestre 2021

Réalisé par Mylène Astezan, Carla Cascio, Mathilde Chatelain, Bettie Hellgren, Christopher Majurel, Victor Pélissier, étudiants du Master 2 Droit de l’immobilier – Promotion 2021-2022

Un trouble anormal de voisinage peut résulter d’un risque avéré de dommage tel qu’un risque d’effondrement de la maison voisine ou de glissement de terrain.

Le dépassement, par la construction, de la hauteur autorisée de plus d’1m25 est susceptible de constituer un trouble anormal de voisinage.

Le caractère anormal du trouble du voisinage s’apprécie au regard de l’environnement global dans lequel est situé le fonds, ainsi la création d’un balcon dans une zone fortement urbanisée comprenant de nombreuses habitations pourvues de balcons ne présente pas de caractère d’anormalité.

Les servitudes et la mitoyenneté

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2E semestre 2021

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1. Servitudes

1.1 Servitudes légales

Création d’une vue oblique (balcon)
Le balcon ne créant aucune vue droite et dont la vue oblique offerte par le côté du balcon respecte la distance prévue par l’article 679 du code civil ne constitue pas une vue illicite.

2. Mitoyenneté

2.1 Acquisition de la mitoyenneté

En finançant la surélévation, à laquelle le propriétaire du fonds voisin ne s’est pas opposé, sur une hauteur d’un mètre du mur de clôture dont la hauteur initiale était de 40 cm, les propriétaires voisins ont payé la plus grande partie du mur et donc payé le prix de la mitoyenneté à acquérir

•Droit d’agir :

Le maire doit produire une délibération de son conseil municipal l’habilitant à agir en justice à l’encontre d’un propriétaire ayant procédé à la pose de panneaux photovoltaïques et à l’extension de sa construction malgré le rejet des demandes préalable et de permis de construire.

L’assurance-construction

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1. Champ de garantie du contrat d’assurance

    Dommage pris en charge – clause exclusion de garantie
    L’assureur prend en charge les dommages immatériels résultant directement d’un dommage matériel entraînant le versement d’une indemnité d’assurance.

    Les conditions particulières du contrat peuvent exclure l’activité d’ordonnancement, pilotage et coordination du champs des activités garanties.

    Police d’assurance limitant l’assiette de garantie
    Un contrat d’assurance souscrit pour une activité de réalisation limitée à certaines techniques de construction constitue une limitation relative aux modalités d’exécutions de la construction et non au procédé utilisé. Ainsi l’assureur a pour obligation de garantir chaque désordre qui trouve son origine dans un élément garantie par le contrat d’assurance. Si le désordre est structurel et entre dans le champs de la garantie, il importe peu que l’assuré ait utilisé une technique de recouvrement différente de celle prévue au contrat – le champs de garantie précisant clairement que la structure de la construction restera garantie dans ce cas là.

    Garantie avant résiliation du contrat
    L’assureur est tenu de la garantie au titre du contrat conclu pour tous les désordres survenus avant la résiliation dudit contrat.

    2. Délai de garantie

      Le délai de forclusion de dix ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil ne s’applique pas à l’assuré pour la déclaration des sinistres couverts par le contrat d’assurance dommages-ouvrages régi par l’article L242-1 du code des assurances.

      L121-12 al 2 code des assurances : Le comportement fautif de l’assuré qui réduit à néant les possibilités de recours de l’assureur Dommage Ouvrage contre les constructeurs responsables décharge l’assureur Dommage Ouvrage de son obligation de garantie envers l’assuré.

      L121-12 al 1 : l’action subrogatoire de l’assureur Dommage Ouvrage contre un constructeur doit être intentée dans le délai de forclusion de 10 ans.

      3. Opposabilité du contrat d’assurance aux constructeurs

        Le contrat d’assurance décennale ne doit pas être rédigé en des termes trop généraux pour être opposable aux constructeurs.

        Les contrats de construction

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        1. Contrat de louage d’ouvrage

        1.1 Qualification du louage d’ouvrage

        Le franchiseur assistant le franchisé dans le choix des prestataires et dans le suivi de l’exécution des travaux n’a pas la qualité de maître d’ouvrage ni de maître d’œuvre. Le contrat de franchise est indépendant des travaux réalisés postérieurement à sa conclusion.
        Le franchiseur ne peut donc être condamné solidairement avec le maître de l’ouvrage pour le paiement des travaux sauf à ce qu’il se soit porté fort de l’exécution

        1.2 Validité du louage d’ouvrage

        Le fait que les travaux ont été exécutés, ou devaient être exécutés, sur un immeuble dont le contractant d’une promesse synallagmatique de vente n’a jamais acquis la propriété ne lui permet pas de demander l’annulation du contrat de louage d’ouvrage.

        1.3 Preuve du contrat d’entreprise

        La preuve du contrat d’entreprise peut être rapportée par un commencement de preuve par écrit.

        1.4 Exécution du louage d’ouvrage

        En l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent occasionnés par des travaux, l’interruption de ces derniers n’est pas justifiée.
        L’entrepreneur a une obligation de conseil et une obligation de résultats envers le maître d’ouvrage. Il ne peut ignorer l’inadéquation de matériaux avec la destination de l’ouvrage.
        Tout professionnel de la construction est tenu, avant réception, d’une obligation de résultat envers le maître de l’ouvrage.
        L’entrepreneur, lorsqu’il réalise des travaux faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment, est tenu d’une responsabilité contractuelle de droit commun avec obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer que par la preuve d’une cause étrangère. L’entrepreneur ne peut pas se dédouaner en rapportant son absence de faute.
        Dans le cadre du contrat d’entreprise, l’entrepreneur est responsable de la qualité des matériaux fournis et de leur mise en œuvre à l’égard du maître de l’ouvrage.
        Un délai contractuel de réalisation stipulé entre le maître de l’ouvrage et un maître d’œuvre n’est pas opposable à un entrepreneur tiers à ce contrat. Dans le même sens, en l’absence de mandat, l’apposition d’un visa par le maître d’œuvre est insuffisante pour caractériser l’acceptation de travaux supplémentaires par le maître de l’ouvrage.
        En laissant réaliser des travaux qu’il ne pouvait ignorer et dont il ne conteste pas la réalité, un maître de l’ouvrage accepte tacitement l’adaptation des travaux initialement prévus au sein du devis ; il ne peut sans mauvaise foi s’opposer au paiement en évoquant l’absence de signature d’un nouveau devis.
        A défaut de contestation sérieuse de la part du constructeur justifiant l’abandon du chantier, ce dernier est condamné à verser aux maitres d’ouvrage une provision à valoir sur les travaux de reprise.
        Le constructeur peut être condamné à verser une indemnité au maître de l’ouvrage pour la perte des avantages liés à l’obtention d’un prêt à taux zéro que les maîtres d’ouvrage avaient obtenu mais également une indemnité au titre du préjudice de jouissance de l’ouvrage inachevé.

        Responsabilité des constructeurs

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        2021-2022

        JURISPRUDENCE DE LA COUR D’APPEL DE MONTPELLIER EN DROIT DE LA CONSTRUCTION
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        Réalisé par Mylène Astezan, Carla Cascio, Mathilde Chatelain, Bettie Hellgren, Christopher Majurel, Victor Pélissier, étudiants du Master 2 Droit de l’immobilier – Promotion 2021-2022

        1. Responsabilité contractuelle de droit commun

          1.1. Manquement au devoir de conseil

          Renseignements auprès du fabricant
          Constitue un manquement au devoir de conseil susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle le fait pour le cocontractant direct du maitre d’ouvrage de ne pas recueillir des renseignements précis pour le montage d’une charpente, en particulier auprès du fabricant, et de ne pas réclamer de plan de pose.

          Recours à des spécialistes
          L’entrepreneur est tenu d’un devoir de conseil envers le maitre d’ouvrage qui est limité à sa mission contractuelle. Par ailleurs, le recours par le maitre d’ouvrage à des spécialistes plus compétents que l’entrepreneur sur une question donnée dégage ce dernier de son obligation lorsque son rôle est limité à une stricte observation des directives reçues.

          Devoir de conseil limité à la mission
          L’entrepreneur est tenu d’un devoir de conseil envers le maitre d’ouvrage qui est limité à sa mission contractuelle. Par ailleurs, le recours par le maitre d’ouvrage à des spécialistes plus compétents que l’entrepreneur sur une question donnée dégage ce dernier de son obligation lorsque son rôle est limité à une stricte observation des directives reçues.

          1.2. Défaut de conformité

          En l’absence de réception, le retard est un retard de livraison des travaux et non un retard dans la levée des réserves.

          En vertu de l’article 1147 ancien, 1610, et 1611 du Code civil, l’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA peut solliciter l’octroi de dommages et intérêt en réparation du préjudice causé par le retard de livraison du bien, sauf lorsque ce retard est dû à un cas de force majeure.

          La réparation d’une non-conformité contractuelle des fondations (largeur de 40 cm au lieu des 50 cm prévus) n’est pas subordonnée à la preuve d’un dommage, même si les fondations sont conformes aux tolérances règlementaires.

          Le fait de délivrer un ouvrage qui n’est pas conforme, même exempt de vices, est un motif d’engagement de la responsabilité contractuelle du constructeur directement lié auprès du maitre d’ouvrage.

          Le défaut de contenance d’un bien ne correspond pas à un vice caché mais relève de l’obligation du constructeur de délivrance d’une chose conforme.

          En vertu de la loi du 25 mars 2009, l’action estimatoire exercée pour faire réparer le défaut de conformité apparent doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la plus tardive des dates entre celle de la réception et celle d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.